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지방세.한국

법령해석 사례

법령해석 사례
문서번호/일자  
청구번호 조심2008지0069

주 문

심판청구를 기각합니다.

이 유

1. 처분 개요

가. 청구인은 2007.11.26. 경기도 김포시 ○○○번지 ○○○빌딩 제8층 ○○○(건축물 전용면적 406.9㎡, 대지 106.43㎡, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득하고 같은 날 그 시가표준액(1,169,720,307원)에 구 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조제1항 및 같은 법 제131조제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 23,394,400원, 농어촌특별세 2,339,440원, 등록세 23,394,400원, 지방교육세 4,678,880원, 합계 53,807,120원을 신고한 다음 등록세 23,394,400원, 지방교육세 4,678,880원, 합계 28,073,280원을 납부하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조제1항제1호에서 부동산거래 신고의 대상에 건축물을 포함하고 있고, 같은 법 제28조제1항 및 제2항에서 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 공시된 토지, 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 하며, 시장․군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하도록 규정하고 있음을 볼 때, 이 건 부동산이 토지 또는 주택이 아닌 일반건축물이라고 하여 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의한 실거래가격 적용대상에서 제외될 근거가 없다 하겠으므로, 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의하여 부동산거래신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받은 이상, 이러한 신고필증에 기재되어 있는 실제 거래가격이 이 건 부동산의 취득가액으로서 과세표준이 되는 것이라 할 것임에도, 신고한 실제 거래가격이 시가표준액 보다 낮다고 하여 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용토록 한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

이 건 부동산은 근린생활시설용 부동산으로서 2005.12.19. 건설교통부장관(현 국토해양부장관, 이하 같다)이 각 시․도에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안)”에 의한 가격검증대상에 해당되지 아니하므로, 청구인이 이 건 부동산을 취득하면서 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에 따라 부동산거래신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 구 지방세법 제111조제5항제5호의 가격검증이 이루어진 취득에 해당된다고 볼 수 없어, 이 건 취득세 등의 과세표준은 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액인 시가표준액이 되는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

개인이 일반건축물(근린생활시설)을 개인간 유상거래로 취득하고 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 다음 부동산거래계약신고필증에 기재된 거래가격을 취득가액으로 신고하였으나 이보다 시가표준액이 높은 경우 그 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용하는 것이 적법한지 여부

나. 관련 법령

(1) 구 지방세법 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

2. 제1호 외의 건축물과 선박․항공기․그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축․건조․제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류․구조․용도․경과년수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여․기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

5. 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득

구 지방세법 제130조【과세표준】① 부동산․선박․항공기․자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기․등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

③ 제111조제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조 동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기․등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

(2) 구 지방세법시행령(2007.12.31. 대통령령 제20517호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】① 법 제111조제2항제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.

1. 건축물 : 「소득세법」제99조제1항제1호나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각목을 적용한다.

가. 건물의 구조별․용도별․위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모․형태․특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율

(3) 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제27조【부동산거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

1. 토지 또는 건축물

구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축․운영하여야 한다.

② 시장․군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

(4) 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률시행령(2008.2.29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조【부동산거래의 신고】법 제27조제1항에 따라 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약에 관하여 신고하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약일․중도금 지급일 및 잔금 지급일

3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산을 말한다. 이하 제4호에서 같다)의 소재지․지번 및 지목

4. 거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

5. 실제 거래가격

6. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7. 중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항

(5) 2005.12.19. 건설교통부장관이 각 지방자치단체에 시달한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시한다고 되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 2007.11.3. 청구인은 청구외 황○○○과 “매매대금은 690,000,000원”으로, “잔금지급일은 2007.11.26.”로 하는 내용의 이 건 부동산 매매계약을 체결한 후 2007.11.26. 처분청에 이 건 부동산 거래계약 신고를 한 다음 실제 거래가격란에 690,000,000원이 기재되어 있는 부동산거래계약신고필증을 교부받은 사실은 처분청이 제출한 이 건 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증 등에 의하여 알 수 있다.

(2) 처분청은 이 건 부동산 중 부속토지의 시가표준액은 1㎡당 개별공시지가(5,780,000원)에 면적(106.43㎡)을 곱하여 615,165,400원으로 산출하였고, 건축물의 시가표준액은 2007년도 건물 및 시가표준액 결정기준에 따라 1㎡당 신축건물 기준가액을 490,000원으로 하여 구조지수(120, 철골콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(120, 개별공시지가 5,780,000원/㎡), 경과년수별 잔가율(0.92, 2002년 신축), 가감산특례(105) 등을 적용하여 554,554,907원으로 산출한 사실은 처분청이 제출한 과세자료현황에 의하여 알 수 있다.

(3) 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률 제28조제1항에서 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축․운영하여야 한다고 규정하고 있다고는 하나, 2005.12.19. 건설교통부장관이 각 지방자치단체에 통보한 “부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령안(국토정보기획팀-1009호)”에서 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지에 대하여만 실시한다고 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해나가고 있는 단계에 있어 이에 대한 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있으므로,

청구인이 일반건축물(근린생활시설)인 이 건 부동산 거래에 대하여 구 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의한 신고를 하고 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 인정할 수는 없는 것이라 하겠으므로, 청구인이 신고한 가액과 시가표준액 중 높은 가액이 취득세 등의 과세표준이 된다 하겠고, 한편 처분청이 산출한 이 건 부동산의 시가표준액은 위 법령에 따라 적정한 방식으로 산정되었다 할 것이다.

따라서 청구인이 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산출한 이 건 취득세 등으로 신고 또는 납부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 지방세법 제77조제5항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
번호 제목
1677 임차인이 건축물 소유자의 동의를 받지 아니하고 건축물을 불법으로 용도변경하여 무도유흥주점으로 사용하는 경우 건축물 소유자에게 재산세를 중과세 한 것이 적법한지 여부(기각)
1676 학교법인 소유의 토지를「산업기술단지 지원에 관한 특례법」에 의하여 설립된 재단 법인에 임대한 경우와 도시개발사업으로 사실상 수용되었으나 보상금 수령이 지체
1675 공부상 면적에 포함되는 담장 밖의 토지 등을 사실상 고급주택의 부속토지로 보아 취득세 등을 중과세한 처분의 당부(기각)
1674 철거된 공동주택의 부속토지에 대하여 2007년도 재산세를 부과한 처분의 당부(기각)
1673 종교단체가 수련원 등으로 사용하기 위하여 취득한 건축물과 그 부속토지에 대하여 처분청이 용도가 주택이라는 이유로 취득세 등의 비과세를 거부한 처분의 당부(취소)
1672 공매통지는 공매의 요건이 아니라 공매사실 자체를 체납자에게 알려주는 데 불과한 것으로서 심판청구의 대상이 되는 처분에 해당한다고 할 수는 없다 할 것
» 부동산거래 신고가격의 검증 대상이 아닌 상가건축물을 취득한 후 「공인중개사의 업무 미 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 신고한 가액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고한 경우
1670 아파트형공장을 취득하여 가동하던 중 렌즈코팅과정에서 발생하는 폐수, 먼지, 소음 등으로 사업을 확장할 수 없어 매각하였다고 주장하는 경우 정당한 사유에 해당되는지 여부
1669 개인이 신축한 건축물의 신축비용일부(설계, 감리비용 등)가 법인장부에 의해 입증되지 아니하고 신고가액 또한 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 취득세 등의 과세표준으로 적용
1668 토지소유자는 토지를 제공하고 건설회사는 건축비용을 부담하여 주상복합건축물을 신축한경우 토지소유자(건축주)를 취득자로 보아 취득세를 부과 고지한 처분의 당부(기각)
 
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